Normalsituation for låntager i realkreditinstitutter

Realkreditrådet opdaterer seks gange om året en sammenligning af omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån. Grundlaget for sammenligningen er en tilstræbt normalsituation for lånetager, som omfatter de fleste normale lånesager. Priserne i prisguiden kan derfor ikke benyttes som endelige ydelse i forbindelse med optagelse af realkreditlån, der henvises til realkreditinstitutterne, der gerne fremsender lånetilbud.

Der indgår to typer af lån i sammenligningen i prisguiden; ejerskiftelån og tillægslån. Disse lån er yderligere opdelt i forskellige lånetyper (obligationslån, rentetilpasningslån og variabelt forrentede lån med renteloft).

I alle beregningerne er der medtaget flere services, der kan til- eller fravælges af låntager. Da beregningerne søger at vise den normale lånesag, er disse services medtaget, da hovedparten af låntager benytter dem.

Valgfrie services

Fastkursaftale på ejerskiftlån der ydes som obligationslån, da mange låntagere ønsker at fastlåse ydelse på lån, der først kommer til udbetaling efter et stykke tid (eksempelsvis i forbindelse med overtagelse af ejendom). Fastkursaftalen tegnes kun på ejerskiftelån ydet som obligationslån, da obligationskursen på rentetilpasningslån altid ligger tæt på hundrede, og derfor vil det ikke svare sig at tegne en fastkursaftalen. For tillægslånene tegnes der ligeledes ikke fastkursaftale, da disse lån almindeligvis udbetales med det samme.

Tinglysningsekspedition indgår i beregningerne, da hovedparten af låntagerne lader realkreditinstituttet eller låneformidler forestå tinglysning af lånet.

Kommentarer til omkostningstyper

Bidraget betales til realkreditinstituttet og er realkreditinstituttes rentemarginal. Ved tillægslån beregnes bidraget i disse beregninger som en gennemsnitssats i intervallet 0-80 pct. af boligens vurderingssum. Der er valgt denne beregningsform, da låntager typisk har et foranstående lån i samme institut, som det tillægslånet optages i, og derfor vil bidraget blive beregnet som et gennemsnit af alle lån. Institutterne fastsætter bidraget efter hvor i vurderingsintervallet (af boligens værdi) lånet ligger, og bidraget på belåning i vurderingsintervallet 60-80 pct. vil være dyrere end i intervallet 0-20 pct. Hvis tillægslånet således optages i et andet realkreditinstitut, end der hvor resten af belåningen sker, vil bidraget afhænge af den samlede belåning.

Effektiv omkostningsprocent pr. år

Den effektive omkostningsprocent pr. år er et udtryk for de samlede omkostninger set i forhold til de samlede ydelser på lånet. Den effektive omkostningsprocent adskiller sig fra Kreditaftalelovens ÅOP (Årlig Omkostninger i Procent) ved at inkludere alle omkostninger i prissammenligningen – herunder fastkursaftale og tinglysningsekspedition. De yderligere gebyrer der indgår i beregning af effektive omkostningsprocent pr. år, medføre at værdien er højere end den tilsvarende ÅOP.

Obligationskurser

Obligationskurserne er indsamlet fra Københavns Fondsbørs hjemmeside, og er beregnet som en gennemsnit af tre børsdage. Vi anvender én fælles kurs på tværs af alle institutter.

For rentetilpasningslån benyttes en helårskurs, der er beregnet ud fra kurserne på de 1- og 2-årige rentetilpasningsobligationer. Helårskursen benyttes til beregning af ydelsen på udstedelsestidspunktet og ved de løbende refinansieringer (i beregningen forudsættes dermed uændret renteniveau i hele lånets løbetid). Denne beregningsform er valgt, da den bedst afspejler situationen for låntager i forbindelse med optagelse af rentetilpasningslån. Alternativt kunne beregningen være sket udfra den 1 årige obligation, men ulempen vil være at obligationernes løbetid falder kraftigt i løbet af året, og derfor vil kursen på den 1-årige obligation ikke være repræsentativ for refinansieringskursen.