Metodenotat boligudbudsstatistikken

Datagrundlaget for boligudbudsstatistikken

Realkreditrådet offentliggør i samarbejde med RealView® - e-nettet/RealviewTNI en række månedlige nøgletal for ejerboligmarkedet. Nøgletallene er beregnet på baggrund af observationer af ejerboliger, der annonceres på internettet. De indsamlede data forædles i samarbejde med branchen i RealView®. Informationsprodukter baseret på RealView® anvendes på daglig basis af en række fremtrædende aktører i og omkring ejendomsmarkedet, herunder ministerier, finansielle aktører samt ejendomsmæglere m.fl.

Datagrundlaget anslås at dække samtlige ejerboliger, der er udbudt til salg ad officielle kanaler (blandt andet medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening) på internettet

På baggrund af de indsamlede data beregnes hver måned seks nøgletal, der skal ses som indikatorer for udviklingen i blandt andet udbudsprisniveau, omsætningshastighed og forskydninger i markedsvolumen.

For hver måned opdeles datasættet i to kategorier. Boliger der er nedtaget fra internettet i løbet af måneden og boliger, der fortsat er udbudt på internettet ved udgangen af måneden.

Nøgletallene i Realkreditrådets Boligudbudsstatistik

I afsnittet ”Metode og definitioner” er der en nærmere gennemgang af beregningsmetoden.

Nøgletallene offentliggøres på Realkreditrådets hjemmeside ca. den 10. hverdag hver måned.

Formål med statistikken

Boligudbudsstatistikken er et supplement til de kendte ejendomsprisstatstikker fra Danmarks Statistik og Realkreditrådet. Disse statistikker bygger på de faktiske handelspriser.

Boligudbudsstatistikken indeholder ikke handelspriser, men kun de priser som boligerne er udbudt til på internettet. Statistikken skal ses som et supplement til statistikkerne over de faktiske priser. Boligudbudsstatistikken har imidlertid den fordel, at den kan offentliggøres relativt hurtigt efter månedsskift og dermed være en aktuel indikator på udviklingen på boligmarkedet.

Statistikken indeholder bl.a. nøgletal for udbuds- og nedtagningspriser. Desuden indeholder den faste månedlige indikatorer for blandt andet liggetider og antallet af boliger, der afgår fra markedet i den aktuelle periode. Disse nøgletal kan ses som indikatorer på salgstider og antal salg og offentliggøres ikke systematisk i andre statistikker.

Definitioner og metode

De seks nøgletal, der beregnes på baggrund af observationer fra internettet, defineres på følgende måde:

1. Udbudte boliger
   Antallet af ejerboliger som fortsat er udbudt på internettet ultimo måneden.
2. Udbudstider
   Udbudstiden er den samlede tid en bolig har været udbudt på internettet. Den gennemsnitlige udbudstid opgøres ultimo den aktuelle måned, for ejerboliger, der ikke er afgået fra internettet i løbet af måneden. En lavere gennemsnitlig udbudstid kan være et udtryk for, at ejerboliger sælges hurtigere, men kan dog også skyldes, at der er blevet sat mange nye boliger til salg i forhold til bestanden den aktuelle måned. Det vil påvirke den gennemsnitlige udbudstid i nedadgående retning.
3. Udbudspriser
   Udbudsprisen er den pris, en bolig er udbudt til på internettet i en given måned. Udbudsprisen opgøres som et gennemsnit over den aktuelle måned for ejerboliger, der ikke er afgået fra internettet i løbet af måneden. Hvis udbudsprisen på en bolig er ændret i løbet af måneden, indgår boligen således med den gennemsnitlige pris. Udbudsprisen beregnes pr. kvadratmeter.
4. Antal nedtagne boliger
   Antallet af ejerboliger, som er afgået fra internettet i løbet af den aktuelle måned. En bolig betragtes som afgået, hvis boligen er fjernet, og ikke er observeret igen hos den samme formidler af ejerboliger senest den 5. hverdag i den efterfølgende kalendermåned. Observeres boligen hos en anden formidler af ejerboliger, vil boligen således indgå i statistikken som afgået.
5. Liggetider
   Liggetiden er den samlede tid, en ejerbolig har været observeret på internettet, før den nedtages. Liggetiden opgøres for ejerboliger, der er afgået fra internettet i løbet af den aktuelle måned. Den gennemsnitlige liggetid i fx maj er således beregnet på baggrund af de boliger, der er afgået fra internettet i maj måned.
6. Nedtagningspriser
   Nedtagningsprisen er den annoncerede udbudspris på det tidspunkt, ejerboligen afgår fra internettet. Nedtagningsprisen opgøres for ejerboliger, der er afgået fra internettet i løbet af den aktuelle måned. Nedtagningsprisen beregnes pr. kvadratmeter.

Nøgletallene offentliggøres for hele landet samt på regioner og landsdele for ejendomskategorierne parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse. For ejerlejligheder offentliggøres statistikken endvidere for otte af de største byer.

Sådan defineres boligens størrelse

I boligudbudsstatistikken anvendes de kvadratmetermål, som oplyses for ejerboligerne i salgsannoncerne på internettet. For parcel- og rækkehuse samt fritidshuse opgives BBR-arealet, mens det for ejerlejligheder er det tinglyste areal som opgives. Definitionen af en kvadratmeter er dermed anderledes end i ejendomsprisstatistikken, og kvadratmeterpriserne i de to statistikker kan derfor ikke sammenlignes direkte. Læs mere i afsnittet ”Sammenligning med Realkreditrådets ejendomsprisstatistik”.

Beregning af nøgletal

Antallet af udbudte og nedtagne boliger er simple tællinger af boligerne i de to kategorier "tilbageværende boliger i slutningen af måneden" og "nedtagne boliger i løbet af måneden". Udbudstider, udbudspriser, liggetider og nedtag-ningspriser er simple gennemsnit på kommuneniveau, mens de på landsdele, regioner og landsplan er vægtede med boligbestanden. Vægtningen svarer til den metode, der bliver brugt i Realkreditrådets ejendomsprisstatistik.

Vægtene, der bliver anvendt, er boligbestanden i kommunerne for den relevante boligtype. Konsekvensen af at vægte statistikken er, at den ikke isoleret set påvirkes af forskydninger i sammensætningen af boligudbuddet i kommunerne. Det betyder, at eksempelvis udbudspriserne ikke påvirkes positivt, alene fordi der en måned bliver sat relativt mange boliger til salg i København, hvor priserne generelt er væsentlig højere end landsgennemsnittet. Hvis statistikken ikke er vægtet, kan det være vanskeligere at bedømme, om udsving på landsplan, landsdele eller regionsniveau i ligge- eller udbudstider, udbuds- eller nedtagningspriser skyldes reelle ændringer i aktiviteten på boligmarkedet, eller om det skyldes forskydninger i sammensætningen af boligudbuddet. Det giver bedre mulighed for at sammenligne data over tid.

Vægtningsgrundlaget

Boligbestanden produceres af Danmarks Statistik og opgøres primo året. Vægtningsgrundlaget for boligudbudsstati-stikken er således boligbestanden opgjort primo året før.

Ejerlejligheder i vægtningsgrundlaget er opgjort som summen af "ejerlejligheder" i ejendomskategorierne "parcelhuse", "rækkehuse", "etageboliger" og "sommerhuse" i Danmarks Statistiks boligbestand. Det skyldes, at Danmarks Statistik ikke opererer med en selvstændig ejendomskategori for ejerlejligheder.

Parcel- og rækkehuse svarer til de to ejendomskategorier "parcelhuse" og "rækkehuse" fratrukket antallet af ejerlejlig-heder i disse ejendomskategorier.

Fritidshuse er "sommerhuse" fratrukket antallet af ejerlejligheder i sommerhuse.

Forbehold

Det er nærliggende at anvende boligudbudsstatistikkens nøgletal som indikatorer for udviklingen på ejerboligmarkedet. Udbudsstatikstikken kan imidlertid ikke sidestilles med en salgsstatistik, da den ikke indeholder hverken faktiske salgspriser, salgstider eller antal salg.

Boligudbudsstatistikken består af annoncerede priser modsat ejendomsprisstatistikkerne fra Danmarks Statistik og Realkreditrådet, der bygger på de faktiske handlede priser. Det gør en stor forskel. I perioder med fart på boligmarkedet er det ikke unormalt med budrunder, hvor potentielle købere overbyder udbudsprisen. Omvendt vil der i perioder, hvor boligmarkedet er trægt ofte blive givet større eller mindre afslag i de udbudte priser. Det er forhold, som ikke fanges i nedtagningspriserne.

Nøgletallene for liggetider og antal nedtagne ejerboliger kan ses som indikatorer på salgstider og antal solgte ejerboliger. At en ejerbolig afgår fra internettet er imidlertid ikke nødvendigvis ensbetydende med, at boligen er blevet solgt. Måske har ejeren besluttet sig for at beholde boligen til sig selv eller til udlejning, sælge boligen selv uden hjælp fra en professionel ejendomsformidler i fx Den blå Avis, eller skifte til en anden formidler af ejerboliger. Det tager boligud-budsstatistikken p.t. ikke tage højde for. Derfor bør de to nøgletal udelukkende betragtes som indikatorer. 
 

Sammenligning med Realkreditrådets ejendomsprisstatistik

Boligudbudsstatistikken kan ikke sammenlignes direkte med Realkreditrådets ejendomsprisstatistik.

Kvadratmeterpriserne i boligudbudsstatistikken er ikke opgjort på samme måde som kvadratmeterpriserne i Realkre-ditrådets ejendomsprisstatistik. I boligudbudsstatistikken anvendes de kvadratmetermål, som oplyses for ejerboligerne i salgsannoncerne på internettet. For parcel- og rækkehuse samt fritidshuse opgives BBR-arealet, mens det for ejerlej-ligheder er det tinglyste areal som opgives. I Realkreditrådets ejendomsprisstatistik anvendes for alle ejendomskategorier et vægtet BBR-areal, der gennemsnitligt er større end det rene BBR-areal, jf. realkreditinstitutternes omregningsnøgle. Derfor vil kvadratmeterpriserne alt andet lige være højere i boligudbudsstatistikken end i Realkreditrådets ejendomsprisstatistik.

Der er desuden forskel på periodiseringen i de to statistikker, og det har betydning, hvis man ønsker at sammenligne nedtagne boliger og nedtagningspriser med antallet af handler og salgspriser i ejendomsprisstatistikken. I boligud-budsstatistikken tæller en bolig med som nedtaget, på det tidspunkt den fjernes fra internettet (og ikke optræder hos samme mægler inden for 5 dage). I ejendomsprisstatistikken indgår en bolig først, når lånet er udbetalt.

Beregninger viser, at det betyder, at ejendomsprisstatistikken i gennemsnit har en forsinkelse på 50 dage.

På trods af forskellige definitioner kan udviklingen i nedtagningspriserne i boligudbudsstatistikken ses som en indikator på udviklingen i de faktiske kvadratmeterpriser som Realkreditrådet offentliggør hvert kvartal. Som det fremgår af figur 1 til 3 har nedtagningspriserne i grove træk fulgt den samme udvikling som Realkreditrådets ejendomspriser i perioden 1. kvartal 2004 til 4. kvartal 2007.

Nedtagningspriserne udviser dog generelt større udsving end Realkreditrådets kvartalsvise ejendomsprisstatistik. Det skyldes blandt andet, at datagrundlaget i en månedsstatistik som boligudbudsstatistikken nødvendigvis er noget tyndere end i en kvartalsstatistik som Realkreditrådets ejendomsprisstatistik.

Figur 1. Ejendoms- og nedtagningspriser på parcel- og rækkehuse 

Kilde: Realkreditrådet og RealView® - e.nettet/RealviewTNI.

Figur 2. Ejendoms- og nedtagningspriser på ejerlejligheder

Kilde: Realkreditrådet og RealView® - e-nettet/RealviewTNI.

Figur 3. Ejendoms- og nedtagningspriser på fritidshuse

Kilde: Realkreditrådet og RealView® - e-nettet/RealviewTNI.

Boligudbudsstatistikken kan også anvendes som indikator for Realkreditrådets ejendomsprisstatistik over handlede ejerboliger. I figuren nedenfor sammenlignes udviklingen i nedtagne ejerboliger fra boligudbudsstatistikken med antallet af handler fra Realkreditrådets statistik. Figuren viser, at der er stor kvalitativ overensstemmelse mellem de to statistikker.

Realkreditrådets statistik omfatter de handler hvor der indgår realkreditbelåning. Dermed dækker statistikken ca. 80 pct. af alle handler. Boligudbudsstatistikken anslås at dække en endnu større andel. Derfor er figuren indekseret. Der er endvidere taget højde for den forskellige periodisering i de to statstikker, jf. anmærkning til figuren.

Figur 4. Antal handler og nedtagne boliger

Kilde: Realkreditrådet og RealView® - e-nettet/RealviewTNI.
Anm.: For at anvende nedtagne ejerboliger som indikator for Realkreditrådets handelsstatistik skal periodiseringen være ens for de to serier. I Realkreditrådet ejendomssprisstatistik regnes en bolig for handlet når lånet er udbetalt. Forskydningen mellem underskrivelsen af slutsedlen og udbetalingen af lånet er beregnet til gennemsnitligt ca. 50 dage. Derfor rykkes nedtagne ejerboliger i figuren to måneder tilbage. 2. kvartal udgøres derfor af månederne februar, marts og april.