Metodenotat - ejendomsprisstatistikkens opbygning og grundlag
Datagrundlaget for statistikken
Realkreditrådets ejendomsprisstatistik er baseret på indberetning fra realkreditinstitutter, der yder lån til ejerboliger. Grundlaget for indberetningerne er udbetalte realkreditlån og de institutter, der indberetter data, er p.t. BRFkredit, Nordea Kredit, Nykredit (herunder Totalkredit, der en del af Nykreditkoncernen) og Realkredit Danmark.
Statistikken offentliggøres 4 gange om året. Offentliggørelsen sker almindeligvis omkring den 20. i måneden efter kvartalsskift. Der offentliggøres gennemsnitlig kontantpris pr. m2 og antal handler, for hele landet, de 5 regioner, 11 landsdele, 98 kommuner og på postnummerniveau. Data består af handler, hvor lånet er udbetalt i det pågældende kvartal.
I perioden 1995-2006 blev Realkreditrådets ejendomsprisstatistik offentliggjort opdelt på kommunegrupper og de 271 kommuner, der eksisterede før kommunesammenlægningen. Denne opdeling er fortsat tilgængelig på Realkreditrådets hjemmeside, men opdateres ikke efter 4. kvartal 2006.
De nye kommuner og regioner trådte i kraft den 1. januar 2007. For at styrke sammenligneligheden over tid, er statistikken blevet genberegnet for perioden 1995-2006 på de nye kommuner, regioner og landsdele. Omregningen er foretaget ved hjælp af Danmarks Statistiks omregningsnøgle mellem gamle og nye kommuner.
I ejendomsprisstatistikken er medtaget handler, hvor der er udbetalt ejerskiftelån, herunder gældsovertagelser, med pant i fast ejendom i Danmark. Der medtages kun frie handler i statistikken - familiehandler og specialhandler (eksempelvis tvangsauktioner), hvor der ikke indgår realkreditbelåning, medtages derfor ikke. Ligeledes indgår handler på Færøerne, i Grønland og i andre lande ikke.
Realkreditinstitutterne indberetter alle udbetalte ejerskiftelån på handelsniveau. At der indberettes på handelsniveau betyder, at indberetning af hver handel indeholder udbetalingstidspunkt, ejendomskategori, kommunenummer, kontant købspris, vejet areal, postnummer og - hvis det kan leveres - BBR-nummer. Ved vejet areal forstås boligareal omregnet efter realkreditbranchens omregningsnøgle aftalt med Finanstilsynet. Indberetningen sker på baggrund af boligens matrikelnummer og dermed ikke ejerens adresse.
Registreringstidspunkt
I Realkreditrådets statistik registreres data på tidspunktet for udbetalingen af realkreditlånet. Der er typisk en tidsforskel fra købsaftalen underskrives, til lånet udbetales, da købsaftalen oftest underskrives et stykke tid før overtagelsen af ejendomme (der i langt de fleste tilfælde også er den dag, hvor lånet udbetales).
Realkreditrådet har beregnet den gennemsnitlige tidsforskel mellem underskrivelsen af købsaftalen og udbetalingstidspunktet til 52 dage på basis af data fra 2. kvartal 2006. Beregningen er sket ved at sammenholde data på BBR-niveau (dvs. handelsniveau) mellem Realkreditrådets statistik og de tilsvarende data fra SKAT. SKATs data er baseret på salgsindberetningsskemaer, hvor det er lovpligtigt for en køber/sælger at indberette bl.a. købsaftaleprisen og tidspunkt for underskrift af denne til det lokale skattekontor.
Realkreditrådets statistik sammenholdt med Danmarks Statistik
Statistikkens dækningsgrad er god set i forhold til samtlige gennemførte ejendomssalg for ejendomskategorierne parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse, der lovpligtigt skal indberettes til Danmarks Statistik. I perioden 2002 til 2005 udgjorde andelen af handlede parcelhuse og rækkehuse i Realkreditrådets ejendomsprisstatistik 75-85 pct. af det samlede antal handler i Danmarks Statistiks statistik for parcelhuse, og for ejerlejligheder var andelen 80-90 pct. For fritidshuse er andelen lavere, 50-55 pct., da en del fritidshuse købes kontant.
Som det ses af nedenstående diagrammer, viser prisindekset fra Danmarks Statistik og Realkreditrådet meget stor overensstemmelse for udviklingen på ejerboligmarkedet. For fritidshuse har der dog i slutningen af 1990'erne været en lidt forskellig udvikling, men korrigeres der herfor, er der også for disse data god overensstemmelse med Danmarks Statistiks opgørelse.
Figur 1: Prisindeks for parcel- og rækkehuse
Figur 2: Prisindeks for ejerlejligheder
Figur 3: Prisindeks for fritidshuse
Kilder: Danmarks Statistik (Dst) og Realkreditrådet (Rkr).
Statistikkens datagrundlag er med start fra 1. januar 1995. Realkreditrådet har desværre ikke data der rækker længere tilbage. Der henvises i stedet til Danmarks Statistik eller SKAT, der har data tilbage til midten af det forrige århundrede.
Gennemsnitspris pr. m2
Den gennemsnitlige m2-pris angives opdelt i 3 ejendomskategorier – parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse - og opgøres på regioner og landsdele samt på kommune- og postnummerniveau. De gennemsnitlige m2-priser for hele landet og regionerne opdeles ligeledes i arealintervaller.
Beregning af m2-priser på kommune- og postnummerniveau
Gennemsnitspriserne pr. m2 i en kommune eller et postnummer beregnes først for den enkelte handel og dernæst for kommunen eller postnummeret som helhed ved summation af m2-gennemsnitspriserne pr. handel, delt med antal handler i alt.
Vægtede m2-priser – landsdele, regioner og hele landet
Ved beregning af m2-gennemsnitspriser for landsdele, regioner og hele landet sammenvejes de gennemsnitlige m2-priser for kommunerne ved brug af bestanden af boliger opdelt i ejendomskategorier og arealintervaller på kommuneniveau. De enkelte kommuner vægter dermed med samme forhold på landsdelsniveau, regionsniveau og for hele landet, da vægtningsgrundlaget er bestanden af boliger i kommunen.
Boligbestanden som vægtningsgrundlag
Data for boligbestanden produceres af Danmarks Statistik. Data for boligbestanden opgøres primo året, og vægtningsgrundlaget for Realkreditrådets statistik er således boligbestand opgjort primo året før. Danmark Statistik datagrundlaget for Realkreditrådets ejendomspriser for 2006 er således boligbestanden opgjort primo 2005.
Ejerlejligheder i Realkreditrådets ejendomsprisstatistik svarer til "ejerlejligheder" i ejendomskategorierne Parcelhuse, Rækkehuse, Etageboliger og Sommerhuse i Danmarks Statistiks data for boligbestanden (Danmarks Statistik har ikke en selvstændig ejendomskategori for ejerlejligheder). Parcel- og rækkehuse i Realkreditrådets ejendomsprisstatistik svarer til ejendomskategorierne Parcelhuse og Rækkehuse fratrukket antallet af ejerlejligheder i disse ejendomskategorier, i Danmarks Statistiks data for boligbestanden. Fritidshuse er sommerhuse fratrukket antallet af ejerlejligheder i sommerhuse i Danmarks Statistiks data for boligbestanden.
Korrektion af datasæt
Datasættet korrigeres for kommuner uden handler, da kommuner uden handler vil vægte med gennemsnitsprisen 0 og dermed påvirke den gennemsnitlige m2-pris negativt. Korrektionen sker ved, at den sidst kendte m2-pris for kommunen benyttes. Derved er korrektionen neutral i forhold til beregningen af gennemsnits m2-priser i foregående kvartal. Kommuner hvor der ikke er registreret handler i hele statistikkens løbetid indgår ikke i vægtningsgrundlaget.
Omfanget af denne korrektion er lille. For boliger ikke opdelt på arealintervaller sker der ingen korrektion for parcel- og rækkehuse. For ejerlejligheder korrigeres ca. 1,5 pct. af bestanden af boliger, og for fritidshuse er det ca. 6 pct. der korrigeres.
Validering af indberetninger
I statistikken frasorteres ejendomme med særligt høje eller lave ejendomspriser. Det sker for at undgå, at atypiske ejendomme påvirker statistikken og for at imødegå tastefejl i forbindelse med indberetning.
Den nedre valideringsgrænse er fastsat til 1.000 kr. pr. kvadratmeter. Den øvre valideringsgrænse er fastsat til 30.000 kr. pr. kvadratmeter i 1995-priser, og den opskrives hvert år med 8,4 procent, som er den gennemsnitlige, årlige prisstigning i perioden 1995-2005.
Antal handler
Brugere skal være opmærksomme på, at enkelte gennemsnitspriser kan være beregnet på et meget beskedent antal handler. I analyser af udviklingen i gennemsnitlige m2-priser bør der derfor tages højde for, at specielle ejendomme (meget dyre eller billige) kan have en forholdsmæssig stor indflydelse på ændringer af gennemsnitspriserne, hvis antallet af handler i den belyste periode er lavt. Realkreditrådet har på denne baggrund valgt ikke at offentliggøre m2-priser, hvis det bagvedliggende antal handler er mindre end 5 pr. kvartal.
Ejendomskategorier
Statistikken medtager ejendomskategorierne parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse. Andelsboliger medtages ikke, da de ikke er selvstændige vurderingsenheder. Det er boligens egen status, der er afgørende for, hvilken ejendomskategori boligen tilhører. Således vil eksempelvis ejerlejligheder i parcel-, kæde- og rækkehuse høre under ejendomskategorien ejerlejligheder.
Landsdele
Statistikken offentliggøres fra 1. kvartal 2007 også opdelt på 11 landsdele. Inddelingen i landsdele er foretaget af Danmarks Statistik i forbindelse med strukturreformen, og Realkreditrådet har valgt at følge denne inddeling. Det styrker sammenligneligheden mellem de to statistikker. Samtidig er inddelingen i landsdele et godt supplement til den noget grovere opdeling på regioner.
