Udlægsbegæring
  

Realkreditinstituttets advokat sender en begæring om udlæg til fogeden i den retskreds, hvor ejendommen ligger.

Låntager orienteres

Fogedretten orienterer låntager om udlægsbegæringen og giver låntager mulighed for at møde frem til udlægsforretningen.

Fogeden foretager udlæg
 

Hvis låntager fortsat ikke betaler restancen inklusive omkostninger eller får en afviklingsordning med realkreditinstituttet, foretager fogeden udlæg, som kan danne grundlag for en senere tvangsauktion.

Tvangsauktionsbegæring 
 

Realkreditinstituttets advokat begærer hos fogeden tvangsauktion over ejendommen. Låntager bliver generelt indkaldt til alle de møder, der afholdes i fogedretten, herunder til selve tvangsauktionen.

Vejledningsmøde
 

I første omgang indkalder fogedretten låntager til et vejledningsmøde i retten, hvis ejendommen benyttes af låntager og dennes familie som bolig. Mødet afholdes så vidt muligt inden 7 dage efter modtagelsen af anmodningen om tvangsauktion. Den, der har rekvireret tvangsauktionen, kan også indkaldes til mødet.

Formålet med vejledningsmødet
 

Formålet med vejledningsmødet er at give låntager vejledning om virkningerne af tvangsauktionen. Samtidig er formålet at oplyse om låntagers muligheder for at få en advokat beskikket og en sagkyndig antaget. Endelig fastsættes så vidt muligt tidspunktet for et eventuelt forberedende møde og for auktionen.  

Ekstra frist til betaling
 

I særlige tilfælde kan fogedretten på mødet meddele skyldneren en frist på normalt indtil 4 uger til at afværge auktionen.

Hvis låntager på det tidspunkt - eller inden for afværgefristen - kan betale restancer og omkostninger, kan auktionen tilbagekaldes. Realkreditinstituttet kan som betingelse for tilbagekaldelse af auktionen forlange, at låntager betaler samtlige forfaldne ydelser.
 

Fogedretten kan når som helst under auktionssagen beskikke en advokat for låntager.

Afværgefristen udløber
 

Når afværgefristen er udløbet, kan fogedretten antage en sagkyndig person, der inden for en frist på indtil 4 uger skal forsøge at få ejendommen solgt i fri handel.

Salgsopstilling på
ejendommen
 

Lykkes det ikke at få ejendommen solgt i fri handel, udarbejdes der en salgsopstilling til brug for tvangsauktionen. Salgsopstillingen indeholder oplysninger om ejendommen og de rettigheder og forpligtelser, der påhviler den. Den indeholder desuden en oversigt over de indestående hæftelser i prioritetsorden. Endelig er der oplysning om størstebeløbet, som er det beløb, som tvangsauktionskøberen - foruden auktionssalær - skal betale kontant ud over budsummen.

Forberedende møde
 

Fogedretten kan indkalde skyldneren, rekvirenten eller andre i ejendommen berettigede til et forberedende møde om planlægningen af tvangsauktionen.

Højeste bud får ejendommen overdraget

Den, der har afgivet det højeste bud, får ret til at få ejendommen overdraget, forudsat at den pågældende stiller sikkerhed for de betalinger, der skal præsteres. Sikkerhedsstillelsen kan ske enten i form af bankgaranti, advokatindeståelse eller kontanter. De kontante beløb, der skal betales, består af størstebeløbet, auktionssalær, restancer på de lån, der er dækket af buddet, samt de lån, der forfalder på tvangsauktionen. Alle beløbene - bortset fra buddet - fremgår af salgsopstillingen.

Både låntager og rettighedshavere, der ikke fik fuld dækning ved det højeste bud, kan forlange, at der afholdes en ny tvangsauktion. Vedkommende skal dog straks stille sikkerhed for de omkostninger, der er ved den nye tvangsauktion. Kommer der på den nye tvangsauktion ikke andre bud, vil den, der blev højestbydende på den første auktion, få ejendommen. Kommer der højere bud på ny auktion, vil den højestbydende på den nye tvangsauktion få ejendommen.

Overtagelse af lån

Efter en tvangsauktion kan den nye ejer normalt overtage realkreditlånene på uændrede vilkår. Det kræver dog realkreditinstituttets accept, og det kan være en god ide at sikre sig den, før man byder på en tvangsauktion.

Tidshorisont

Det tager ca. 6-9 måneder fra låntagers misligholdelse, til auktionen gennemføres - afhængig af de bestræbelser, der gennemføres med hensyn til afværgeforsøg ved salg i frivillig handel, henstandsforhandlinger m.v.

Køberen har ansvaret for at rettighedshaverne, som fik dækning på tvangsauktionen, bliver betalt, eller at der sker en gældsovertagelse. Når det er sket, kan køberen bede fogedretten om et auktionsskøde.  

Rettighedshavere slettes af tingbogen

For de fleste lån - også realkreditlån - gælder det, at hvis de ikke bliver fuldt dækket på en tvangsauktion, hæfter låntager fortsat personligt.